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除了豪宅別墅、電梯大樓、高鐵站週邊土地之外，新竹房市近年來出現了一種全新的房地產投資模式，那就是改裝別墅成為套房公寓，若是規劃得宜，獲利將高達10％以上！

東森房屋新竹竹科加盟店店東杜宇漢指出，近兩年來，為滿足竹科上班族的需求，許多投資客來到新竹市竹科周邊，尤其在金山1～3街沿線，選購較老舊的透天別墅住家，選購標的大約是地坪25～30坪、4～5層樓的產品，總價（含全套設備裝潢成本）約在1500萬上下，將之改裝為10～15間套房，每間約在4～5坪上下，搭配冷氣、電視、書桌、床、櫃、電話與網路等全套設備，月租在7000～8000元左右，若產品地段加、交通便利，且成本控制得宜，投報獲利相當可觀！目前這樣的投資模式，深受竹科園區退休員工、以及新竹大學城退休公教人員的青睞。

受到新竹科學園區廠商不斷進駐、人口不斷移入的影響，近10年來，新竹房價平均以每年近2成左右的漲幅逐年提昇。也由於竹科的帶動，造就本地房市上不同的市場需求與產品訴求，這種投資獲利模式，是因應竹科房市另一群新興的需求而出現的。

杜宇漢進一步指出，近幾年來，由於新竹市可建土地面積日益減少、推案量不大、房屋供給量穩定，加上竹科客源的支撐，房市交易量與房價都持續穩定成長。透天產品依地段、屋齡、規劃等差異，從400～500萬左右的連棟透天住家，到2000萬～3000萬左右的獨棟豪華別墅都有；電梯大樓部分，目前新竹市新成屋平均推案價格約在14～20萬/坪，成交價多落在15萬/坪上下。

杜宇漢表示，竹科房市的產品需求，與竹科工作人員的「年資」成正比。在竹科工作5年以上，受到公司薪奬與分紅配股獎勵的資深工程師、中高階主管們，一般來說多半已經有家眷子女，需求的住家空間較大，有換屋的需求，也較為負擔得起高額房價，因此較傾向選購透天別墅，選購主力在4房、總價800～1000萬之間，最好有雙車位的透天別墅產品。

在竹科工作2～3年左右，剛穩定下來，不論已婚或未婚、有子女或沒子女，決定要在新竹落戶的竹科首購族，傾向選購電梯大樓產品，他們對社區管理、建材設備、營造品質、建商信譽等特別注重。選購主力約在3房加車位總價約在400～500萬之間的住家產品。

另外，剛到竹科來上班的職場新鮮人，想在竹科或新竹市附近找房子住，由於工作、收入與生活都尚未穩定下來，較傾向於賃屋而居，但在考量生活便利性與居家舒適度上，則較喜歡選擇設備齊全的套房公寓。有投資客看中這一批「竹科新鮮人」、「前首購客層」的需求，衡量各方成本與投資報酬率之後，以竹科或竹市周邊老舊透天住家為標的，選購這些總價較低的產品，經過改裝整修後整棟出租，相當受到這些竹科新鮮人的喜愛，也為這些投資客帶來豐富而穩定的獲利來源。

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